Et kolonihavehus er ikke som et parcelhus, hvor prisen sættes af en ejendomsmægler og markedet. I mange haveforeninger er prisen fastsat af et vurderingsudvalg – og den pris er et loft. Det overrasker både købere og sælgere. Her er, hvordan det fungerer.
Hvad er det egentlig, der sælges?
Når en kolonihave skifter hænder, handler man ikke med jorden. Jorden ejes typisk af kommunen eller en anden grundejer og lejes af foreningen, som igen lejer haveloddet ud. Det, der sælges, er:
- huset og eventuelle andre bygninger (skur, drivhus),
- faste installationer som el og vand,
- beplantning som frugttræer, bærbuske og hæk,
- befæstelse som terrasser og stier.
Køberen overtager samtidig lejemålet af haveloddet – men kun hvis foreningen godkender det. Derfor går handlen altid gennem foreningen. I andelsforeninger, hvor foreningen ejer jorden, køber man desuden en andel.
Kolonihaveforbundets vurderingsregler
Er foreningen medlem af Kolonihaveforbundet, gælder forbundets regler for vurdering og salg. I hovedtræk:
- Sælger opsiger eller ønsker at overdrage lejemålet og giver bestyrelsen besked.
- Et vurderingsudvalg – typisk uddannede vurderingsfolk fra foreningen eller kredsen – besigtiger haven.
- Vurderingen tager udgangspunkt i bygningernes tilstand, materialer og alder samt beplantning og forbedringer. Ulovligt eller ikke-godkendt byggeri medregnes ikke og kan kræves fjernet.
- Vurderingsprisen er den højeste pris, sælger må få.
- Foreningen anviser køberen – typisk den næste på ventelisten.
Kolonihaveforbundets standardvilkår slår fast, at salg ikke kan ske uden foreningens direkte medvirken, og at bygningerne ikke må sælges til en højere pris end vurderingen.
Højesterets dom fra 2013
Spørgsmålet om maksimalpris blev prøvet ved Højesteret i 2013. Sagen drejede sig om sælgere, der mente sig frie til at sælge til en højere pris. Højesteret fandt, at de var bundet af Kolonihaveforbundets maksimalprisregler, fordi foreningen havde været medlem af forbundet og var omfattet af dets regler. Dommen gør det klart: I foreninger under forbundet er vurderingsprisen et loft, ikke et forhandlingsudgangspunkt.
Foreninger uden for forbundet
Ikke alle haveforeninger er medlem af Kolonihaveforbundet. Her afhænger prisfastsættelsen af foreningens egne vedtægter:
- Vedtægterne har prisregler: Så gælder de, fx en vurderingsordning eller et loft.
- Vedtægterne har ingen prisregler: Så kan prisen i praksis blive bestemt af udbud og efterspørgsel.
Det kan give store prisforskelle. Bolius har beskrevet eksempler, hvor kolonihavehuse i områder med høj efterspørgsel blev udbudt for millionbeløb, mens huse andre steder blev udbudt for få tusinde kroner. Som køber skal du altså vide, hvilket regelsæt der gælder, før du vurderer, om prisen er rimelig.
Penge under bordet
I foreninger med maksimalpris kan der opstå et pres for at betale "lidt ekstra" ved siden af – for indbo, for et godt ord eller helt uden forklaring. Det er ikke tilladt i Kolonihaveforbundets foreninger, og det kan få konsekvenser for begge parter:
- Køber kan kræve pengene tilbage.
- Lejemålet kan blive opsagt.
- Foreningens tillid til både sælger og køber er væk.
Løsøre som havemøbler og redskaber kan selvfølgelig handles separat – men prisen skal være rimelig og ikke en skjult overpris for huset.
Gode råd til sælger
- Kontakt bestyrelsen tidligt. Spørg til procedure, frister og om der er krav, der skal opfyldes før vurdering.
- Saml dokumentation: Byggetilladelser, foreningens godkendelser, kvitteringer for nyt tag, el-arbejde og lignende.
- Fjern ulovligt byggeri eller få det lovliggjort i god tid.
- Ryd op. Et velholdt hus og en passet have gør vurderingen lettere – og naboerne glade.
- Vær forberedt på, at prisen er givet. Brug ikke energi på at forhandle opad.
Gode råd til køber
- Bed om vurderingsrapporten og læs, hvad der er medregnet.
- Se huset grundigt – vurderingen er ikke en tilstandsrapport, og fejl kan være overset. Tag gerne en byggesagkyndig med.
- Tjek lovligheden af huset og tilbygninger.
- Spørg til foreningens økonomi og planer om kloakering eller andre fællesudgifter.
- Læs vedtægter og havereglement. De bliver dine regler.
Den samlede liste finder du i tjek før du køber et kolonihavehus.
Hvad hvis man er uenig i vurderingen?
Både sælger og køber kan typisk klage over en vurdering efter de regler, der gælder i foreningen eller forbundet. Spørg bestyrelsen om klageadgang og frister, før du accepterer. Det er bedre at stille spørgsmål før handlen end at skændes bagefter.
Kort fortalt
- Du køber huset og beplantningen, ikke jorden.
- Under Kolonihaveforbundet er vurderingsprisen den højeste pris.
- Højesteret bekræftede maksimalprisreglerne i 2013.
- Uden for forbundet afhænger prisen af vedtægterne.
- Penge under bordet er ikke tilladt.
Læs også regler for kolonihaver og sådan får du en kolonihave.